Morosità condominiale: illegittimo addebitare i debiti ai solventi
Con la sentenza 9 settembre 2026, n. 1171, il Tribunale di Vicenza, pronunciandosi in tema di morosità condominiale, ha riaffermato il principio secondo cui i condomini in regola con i pagamenti non possono essere chiamati a sopportare in via definitiva le quote insolute di quelli morosi. L’assemblea condominiale non può, quindi, trasferire automaticamente i debiti di alcuni proprietari sugli altri. Sebbene l’assemblea possa assumere le decisioni necessarie per garantire la continuità della gestione e il pagamento delle obbligazioni del condominio, tuttavia tale potere non consente alla stessa di modificare, a maggioranza, quelli che sono i criteri legali di ripartizione delle spese. Un’eccezione è ammessa esclusivamente qualora sussista una situazione di urgenza, attraverso la costituzione di un apposito fondo temporaneo destinato a coprire i vuoti di cassa.
L’ art. 1123 c.c., stabilisce che le spese condominiali si dividono tra i condomini in base al criterio della proporzionalità, rapportato al valore della proprietà o all’uso effettivo dei beni.
Questa norma di legge non può essere modificata dall’Assemblea a maggioranza , nemmeno nel caso in cui il condominio abbia lanecessità di recuperare somma provenienti da condomini morosi e ritenute irrecuperabili .
Tuttavia via questo argomento non ha basi giuridiche forti per cui si possa fare transitar ei debito dei morosi ai condomini un regola con i pagamenti , è piropo l’art 1123 cc che lo vieta.
La giurisprudenza ammette una deroga eccezionale e contingente al principio di proporzionalità laddove si presenti una situazione di effettiva urgenza e non differibilità, che possa determinare un concreto e grave pregiudizio per il condominio qualora non vengano incassate nell’immediato le risorse necessarie.
MA in presenza di queste condizione e solo di queste il condominio è obbligato a costituire un fondo speciale o fondo cassa ad hoc volto a sopperire al deficit economico causata dagli addebiti insoluti .
La deroga, tuttavia, mantiene carattere eccezionale, strumentale e temporaneo. Difatti, non comporta una modificazione definitiva dei criteri di ripartizione delle spese, né l’estinzione o il trasferimento dell’obbligazione che grava sul condomino moroso. Una volta individuati i proprietari non in regola e recuperate le somme dovute, il condominio deve reintegrare le somme anticipate dai condomini solventi, secondo il sistema delineato dalla giurisprudenza.
In sostanza una volta dopo l’urgenza resta il diritto dei condomini che hanno pagato quello di rivalersi sui singoli condomini morosi .