Crollo del solaio di copertura dell’edificio condominiale: responsabilità tra proprietario esclusivo e condominio

La disciplina dei danni derivanti dal deterioramento o dal crollo della copertura di un edificio condominiale pone il problema di individuare i soggetti tenuti alla relativa custodia e manutenzione, quando la struttura, pur assolvendo una funzione di copertura dell’intero fabbricato, appartenga in proprietà esclusiva a uno dei condomini.

In caso di danni derivanti dal cattivo stato di un lastrico solare di proprietà o uso esclusivo, possono concorrere la responsabilità del proprietario o usuario esclusivo, quale custode ex art. 2051 c.c., e quella del Condominio, in relazione agli obblighi di conservazione e manutenzione delle parti comuni. Ha quindi ritenuto corretta l’applicazione dell’art. 1126 c.c.

Laddove l’evento sia causato da più concause: infiltrazioni d’acqua, corrosione delle armature, vetustà e tipologia del solaio e trascurata manutenzione. La responsabilità manutentiva era stata quindi ritenuta concorrente tra proprietari e Condominio, con conseguente conferma della ripartizione delle spese nella misura di un terzo a carico dei proprietari e due terzi a carico del Condominio.

In materia di danni derivanti dal deterioramento del lastrico solare o della terrazza a livello, quando il bene sia di proprietà o in uso esclusivo di un condomino, occorre distinguere la posizione del proprietario o usuario esclusivo da quella del Condominio. Il primo, in quanto soggetto che esercita sulla superficie un potere di fatto e di controllo, è qualificabile come custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c.; il Condominio, invece, conserva specifici obblighi di controllo, conservazione e manutenzione delle parti comuni, ai sensi degli artt. 1130 comma 1, n. 4 e 1135 comma 1 n. 4 c.c..