È valida la locazione conclusa da soggetto non proprietario.
Il rapporto che nasce dal contratto di locazione, e che si instaura tra locatore e conduttore, ha natura personale. Di conseguenza chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente. Segnatamente, chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme d’ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la risoluzione, nell’ipotesi in cui sussista l’inadempimento del conduttore.
La questione trae origine da una dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore in seguito al mancato pagamento del anone di locazione.
Il conduttore aveva censurato la sentenza eccependo che il contratto di affitto risolto era in realtà un contratto nullo perché il locatore non era effettivamente il proprietario del fondo oggetto del contratto .
Il locatore infatti al momento della stipula del contratto di locazione aveva dichiarato al conduttore di essere il proprietario del fondo concesso in locazione; in realtà invece si trovava da lungo tempo ad averne solo la disponibilità di fatto, aveva pagato al Comune la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, aveva costruito un traliccio ed un casotto presentando istanza di condono edilizio e dichiarandosene nel contratto di affitto proprietario nel contratto di cui si tratta; in realtà, il medesimo aveva sempre avuto le chiavi del sito unicamente in quanto curava la manutenzione degli impianti ivi installati.
La giurisprudenza di legittimità, superando l’iniziale orientamento che considerava necessaria la disponibilità giuridica e non di mero fatto del bene locato (in tal senso, cfr.Cass. civ., sez. III, 10.12.2004, n. 23086), ha ripetutamente affermato che: “il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente (…)
Neppure può ritenersi che la disponibilità di fatto del bene locato sia stata acquisita in base ad un titolo contrario a norme di ordine pubblico. Non si può quindi applicare l’orientamento giurisprudenziale che considera invalido il contratto di locazione stipulato da chi abbia acquisito illecitamente la detenzione del bene locato. Correttamente, perciò, il giudice di prime cure, premesso che “alla data di sottoscrizione del contratto di affitto in questione (01.01.2014), l’impresa individuale dante causa della ricorrente, aveva indubbiamente la disponibilità dei beni concessi in affitto” e che il locatore aveva sempre assicurato al conduttore il pacifico godimento del bene, ha escluso che la disponibilità dei beni locati fosse stata acquisita illecitamente.