L’acquisto di un immobile prima parte : le tre fasi
La compravendita di un bene immobile si caratterizza di solito in tre fasi principali
1)Proposta di Acquisto;
2)Preliminare di Compravendita;
3)Rogito Notarile.
Vediamo quindi nel dettaglio le 3 fasi esaminando il tipo di compravendita più comune, ovvero quello in cui c’è un intermediario, in genere rappresentato dall’agenzia immobiliare.
Proposta di Acquisto
L’acquirente tramite l’agenzia formula una proposta di acquisto nella quale viene indicato il prezzo a cui si vuole acquistare l’immobile. In genere, ma non è obbligatorio, la proposta di acquisto viene corredata da un assegno che viene intestato al venditore e consegnato all’agenzia a conferma della serietà della proposta di acquisto stessa. Se il venditore accetta, molto bene, si può passare alla fase successiva. Se il venditore invece rifiuta può fare la cosiddetta contro-proposta. Nel campo della compravendita di immobili la contro-proposta è una nuova proposta simile/vicina alla proposta di acquisto che si è ricevuta. Il fine della contro-proposta è quello di trovare un punto di incontro tra venditore e acquirente e quindi vendere l’immobile.
CHE COSA SI INTENDE PER CONTROPROPOSTA?
Facciamo un esempio per chiarire, un venditore sta vendendo una casa a 300.000 €. Un potenziale acquirente gli offre 280.000 €. Il venditore rifiuta ma fa una contro-proposta a 290.000 €, la quale viene accettata dall’acquirente e quindi l’affare viene concluso. Dunque vista la proposta a 180.000 € il venditore l’ha rifiutata e ha “rilanciato” a 190.000 , in altre parole si avvia la cosiddetta trattiva distributiva,ovvero si cerca di venire incontro alla rispettive esigenze della parti per arrivare alla conclusione del contratto.
Preliminare di Compravendita
Una volta che il venditore accetta la proposta di acquisto formulata dall’acquirente tramite l’agenzia il passo successivo è il preliminare di compravendita, il famoso “compromesso“, dove le parti si accordano in maniera più dettagliata sull’acquisto dell’immobile specificando meglio modalità, condizioni e caratteristiche dello stesso. Il compromesso è un ocntratto che ha afficacia obbligatoria, ovvero no nsi trasferisce la proprietà dell’immobile ,ma le parti si impegnano a farlo entro una data certa.Di solito l’acquirente versa al venditore tramite assegno intestato al venditore stesso una somma a titolo di caparra confirmatoria pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile. Se l’acquirente non terrà fede al contratto perderà la somma, se invece chi non tiene fede è il venditore quest’ultimo dovrà dare al primo il doppio della somma versata. Con la firma di entrambe le parti l’agenzia percepisce la provvigione ed esce di scena. La parte interessata alla stipulazione del contratto definitivo , qualora la contraparte non rispettasse il preliminare può comunque chiedere al immobili di emanare una sentenza ex art 2931 cc che abbia gli stessi effetti del contratto definitivo non stipulato ,attraverso una ordinaria causa civile,
Rogito Notarile
È il passo finale di ogni compravendita immobiliare, le parti si presentano dal notaio il quale nell’atto di compravendita riprende quanto stabilito nel preliminare di compravendita. Infine il notaio registra l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e trascrive il trasferimento di proprietà presso l’Agenzia del Territorio.